今まで別に個人で福祉がやりたいとか思っていたわけではないのですが、「やれそうな物件が買えそうなんだから、やらなきゃもったいなくない？」と考えるのがみよという人間でして。
シェアハウスがやれそうな物件を見つけてしまったので、シェアハウスができるかどうかを調べ始めました。
シェアハウスはテーマが重要なのですが、深く悩まず「ACの自立支援型シェアハウスが良いな」と決まってました。
まあすでにACあすか会という自助会をやってますしね。
シェアハウスを考えた時に、相談したいと思ったこと
- 建物はシェアハウスをやっても違法とならないか？(建築基準法)
- シェアハウスをする際の消防設備はどのようなものを要するか？(消防法)
- 入居者の火災保険はオーナー負担となるか？(損害保険)
- 入居者がもし生活保護を受給することになったり、障害者手帳を発行された場合に、シェアハウスに住んでいることは不利にならないか？（自立支援）
- 生活保護は、住居に関してはどこまで扶助がでるのか？（自立支援）
- 例えば同行などの自立支援をする場合に、気をつけた方が良いことは？（自立支援）
- 夫妻のどちらの収入とする方がメリットがあるのか？(所得税)
- 開業届は必要なのか？（税務署）
自分が何を聞きたいのか・不安に感じているのかを箇条書きにして、それぞれどこに相談すべきなのかを整理しておくのは結構重要でした。
どこに何を相談したらよいのか？
私が思いついた相談先としては
- 自立支援サービスをなさってる社会福祉法人
- シェアハウス運営者
- 自治体等公的サービスに近い支援者
がありますが、1は私のやろうとしていることが小規模すぎて参考にならない可能性がある、2は不動産投資家からすると福祉は利益が低いので無駄と考えられそうである、そのため公的機関やそれに近しい場所ならば門前払いは食らわないだろうと考えました。
自立支援のことを聞くため、社会福祉協議会へ相談に行った
私の場合は入居者の福祉サービス関係の話や同行等の支援についてがどこに話をしたらいいのかわからなかったのですが、過去の職歴で社会福祉協議会（以下、社協）との接点があったため、まず社協が出てきました。
生保に関しては福祉事務所の方が適しているとは思うのですが、サラッとしたことは社協でいけるだろうと思い、3月に社協に電話しました。
通常であれば自立支援ボランティアというのがあるので、まず定期開催されているボランティア説明会に参加された方がと言われましたが、物件の引き渡しが5月なのとコロナの影響で4月以降の開催もあるか年度が変わるまで待たなければならず、さらに春の状況次第で説明会も中止になることも想定できるため、個別相談はできないかと尋ねました。
結果これが大正解で、電話に出られたのは総務の方なのですが、興味を持ってくださった複数部署の方も同席いただけることになり、社協関係の方5名とお話しできる場を設定いただけました。
- 福祉側の想定するシェアハウスはルームシェアで、その場合は一軒の家賃を折半することになるので家計が同一と見做されるため、一方が生活保護を受けるのは難しいかもしれない
- シェアハウスに住む生保受給者というのが本市で前例がないので、都度考えていくことになる(このため今回接点ができたことは非常に価値がある)
- 基本的には契約書次第である(家主の理解があれば契約書の内容を調整することができる)
- 例えば住宅扶助は、家賃は含まれるが共益費は含まれない
- 障害者手帳の認定には影響はしない
また自助会部分は社協側が大変興味を持ってくださいました。
- 本市でACの自助会は聞いたことがない
- むしろ社協利用者に家庭の問題を抱える人が多く、自助会をしている人がいると知れてプラスになった
- 本市で自助会をスタートした際に、差し支えなければ見学させてほしい
- 入居者を募集できる状態になったらぜひ見学させてほしい
- 運用がうまくいけば空き家活用事例のモデルケースにもできるかもしれない
- 関連施設で低コストで開催することも可能ではないか
- 未成年向けの自助会はないか
といったお話ができました。
空き家活用事例については全く想定もしておらず、もし他に「私もやってみよう」と自立支援型シェアハウスが増えていった場合、より多くの人間の逃げる先が増えるので、一層ちゃんとやろうという気持ちになりました。
建築基準法と消防法のこと
さて、人に貸すとなると建築基準法と消防法のルールが厳しくなります。
市役所と消防署に相談に行った
購入を決めるまでに色々とネットで調べて「多分いける」というのは分かったのですが、色々検索しすぎたせいで、根拠がどこにあるのか頭がパンクしそうになりました。
そこで建築基準法についてを市役所に、消防法についてを消防署に聞きに行きました。
どちらも丁寧に対応はいただいたのですが、結論としては「建築士に相談した方が良いですよ」ということでした。
役所がこれ違法じゃないの？って聞いて、こういう根拠条文により適法です、という説明ができないといけないわけで、それが自分で判断つかないんなら建築士にってことですね。
とりあえずリフォーム会社に取引してる建築士がいるはずなので、リフォーム会社に聞いてみます。(あと自治体のリフォーム相談会も行ってきます)
私が「たぶんいける」と思った理由はこちらのサイトが一番わかりやすいと思います。
建築基準法が2019年に改正されかなり条件がゆるくなっているのですが、中古物件のシェアハウスという実例がどの程度あるか不明ですし、公的機関の方が前例知らないと教えてもらえない(というか知らないので教えられない)可能性は高いだろうなと思います。
建築士に相談に行った
リフォームすることが確定しているため、最終的にはリフォーム会社と取引がある建築士さんに相談するつもりはしていますが、自分の不安は早急に解消したいので、自治体のリフォーム相談会に行きました。
わたしの居住地の場合、毎週水曜日に市役所の相談コーナーにて、建築士にリフォーム相談をすることが可能です。
無料な上に、予約も不要。
さて結論から言うと「面白いところに目をつけられましたね」というお褒めの言葉を頂きました。
自分が居住する物件なのでフラット35など低金利のマイホームローンで購入することができ、既存建築物の木造3階建て200㎡以内なので用途変更は不要、消防法も条件に当てはまらないので3年毎の検査も不要。
ということで私の調べた情報で間違いはないようです。
ただ、あくまで法で規制も許可も特にされていないというだけであり、万が一火災等が発生したときに責任の所在を明確にできた方が良いので、消防設備の会社にコーディネートを依頼すると良いですよ、というアドバイスを頂きました。
こ、これが欲しかった答えだー！！！
なるほど、市役所や消防署の「建築士に相談して」ってのも正しかったわけですね。
というわけで、やはりリフォーム会社にこの話を伝えて、一括でやってくれるか別途こちらで手配しなければ行けないのかを確認ですね。
火災保険のこと
オーナー使用部分、共用部分、建物全体としてはオーナー加入の火災保険。
入居者占有部分は、入居者加入の火災保険。
開業届は必要なのか？
これはどういったカタチで不動産投資をやるかで変わってきます。
不動産収入は青色申告しなかった場合、経費で処理できるものが非常に少なく、家賃分ほぼそのまま収入が増えることになるので、所得税がモロにかかります。
開業届をして事業として届出することで、修繕費や減価償却費、損害保険料、租税公課、人件費などを経費として控除できるようになるため節税効果が上がります。
しかし不動産の貸付け規模が事業的規模にあたるのは、以下のような場合です。
- 独立家屋は、概ね5棟以上の貸付け
- アパートなどは、賃貸が可能な独立した部屋が概ね10室以上
我が家の場合、建物は1棟、部屋は3室で事業的規模にすることができません。
従って、開業届は不要で、確定申告で白色申告をするだけになります。
節税効果は薄いとはいえ、家賃収入があればローンの返済も楽にはなりますし、白色申告は記帳がシンプルになり提出書類も少なくなるので、そういう意味では逆に気軽に手を出せるのかもしれません。
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